Стоимость земельных участков на начало лета. Что нам предлагает рынок

""цени на земельные участки в Подмосковье уже упали более чем на 50% по сравнению с летом прошлого года. Операций практически не происходит, вторичный рынок практически мертв. На большие земельные угодья дисконт уже может составлять до 70-75% в зависимости от направления и категории земли", - так начинается практически каждая аналитическая статья, которая характеризует рынок земли Подмосковья в конце первого полугодия 2009 года. К сожалению, к такой короткой, но емкой характеристике и прибавить то ничего. Вне всякого сомнения, трендами начала этого года стал демпинг, рост предложений, низкий спрос и его сдвиг, в эконом класс, обмен земли и домов на квартиры в столице и др. Кроме того, большая часть аналитиков прогнозирует последующую стагнацию рынка земли и снижения цен. Причин этому множественное число, в том числе и то, что многим банкам как отступное достается земля, которую они кредитовали. Ожидается, что в ряду этих банков в ближайшее время могут возникнуть трудности с капиталом, и они будут вынуждены сбрасывать эти активы, не ожидая хороших времен. Следствие — объем предложений на рынке будет стремителен расти и тем самым работать на понижение цены. Кроме того, нехватка ликвидности у большей части девелоперских компаний вынуждает их самих активизировать распродажу земельных участков, что также приводит к падению цен. Например, объем предложения за последних полгода, по нашим данным, вырос в 2,5-3 разы и на конец мая уже оценивается в 4,5 млрд. Долларов США. Этому, несомненно, способствовали большие "выбросы" на открытый рынок крупных земельных участков с/х назначения с потенциалом использования под дачное строительство. По мнению других экспертов рынка, объем вырос лишь на 10-15%, а потенциал его роста – 40-50%, что мы собственно ставим под сомнение. Основной прирост предложения в настоящее время происходит именно за счет активных выбросов на рынок участков без подотряда на строительство. Частица таких участков в предложении растет и уже составляет около 35-40%. Еще в сентябре этот показатель не превышал 17%. Такие участки, как правило, имеют минимальный набор инфраструктуры и только необходимы коммуникации (какие часто не входят в стоимость контракта) и сегодня предлагаются в более широкой "зоне" – на расстоянии от 30 до 90 км. от МКАД. Если говорить о величине падения, то прогнозируется, что в целом снижение цен должно состояться в разы. Считается, что под основным ударом будут находиться загородные псевдо "элитные" дома, коттеджи и поселки, на которые цена была неадекватно завышена, а их число в Подмосковье необоснованно доминировало среди других сегментов. С точки зрения Businesspartner одним из ключевых факторов такого падения цен с начала кризиса есть обвал спроса. Ипотека фактически умерла, а у большей части населения (потенциальных покупателей) заметно снизились реальные доходы. При этом большинство населения не особенно спешат расстаться с "подушкой" и вкладывать раньше накоплены денежные средства в другие активы, в том числе и в землю, отдавая преимущество им придерживать. Но если даже намерение по приобретению дачного участка достаточно высоко, то, очевидно, что потенциальный покупатель сегодня более продуманно и качественно подходит к выбору участка, благо и выбор непрестанно растет, и цены продолжают падать. Для нас в ситуации, которая сложилась, на рынке стали интересны следующие вопросы – какая средняя планка стоимости земельных участков под дачное строительство в Подмосковье, от каких факторов она зависит, сколько готов потратить сегодня потенциальный покупатель дачного участка в зависимости от отдаленности и направления его расположения? Понятно, что при отсутствии спроса как такого адекватных и аргументированных данных на данные вопросы получить практически невозможно. Но с другой стороны, ведь можно проанализировать и зафиксировать изменения рынка предложений, который так или иначе реагирует и адаптируется под любую коррекцию спроса. На наш взгляд крупные владельцы земли (около 20-ти крупных лендлордов, в большей или меньшей степени контролирующих земельный фонд и что формируют цены) не сидят, сложа руки, а пытаются в своих интересах всеми возможными способами и силами реанимировать и поддержать рынок, а мелкие игроки – подстроиться под него. Что из этого выходит – другой вопрос. Но то, что рынок испытывает существенные изменения – неопровержимый факт. Как предмет и объект (или наоборот – кому как будет желаться) нашего исследования был принят рынок земельных участков под дачное строительство и среднестатистическая стоимость дачного участка в зависимости от отдаленности и направления. Как рамки исследования были приняты следующие условия и ограничения: анализ всех основных радиальных направлений; отдаленность расположения земельных участков до 160 км. от МКАД. Градация по отдаленности проведена по следующим критериям: 0-30 км., 31-60 км., 61-90 км., 91-120 км., 120-160 км., от МКАД; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования сельскохозяйственных (с/х) земель, – для дачного строительства, для садоводства или городничества, для ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства, а также для ведения сельскохозяйственного производства. ИЖС и другие не рассматриваются; в репрезентативную выборку включать лишь те предложения, которые были размещены на открытом рынке в последние три месяца. Кроме того, рассчитывать только те сегменты, где возможно сделать объективный анализ и провести среднестатистические расчеты. Основные направления, которые были приняты к анализу, давно сформировались на рынке и ассоциируются, в первую очередь, с основными радиальными федеральными и областными трассами. С учетом рассмотрения 160-ти км. зоны можно отметить, что она полностью охватывает Московскую область. Кроме того, она захватывает юго-восточную часть области Тверской, небольшую южную часть Ярославской области, значительную западную часть Владимирской области, северную часть Тульской области, практически проходит по пределы Рязанской и Смоленской областей (немного захватывая их). Все указаны виды разрешенного использования земель с/х назначения в настоящее время, так или иначе, составляют скелет используемых (или потенциально используемых) земель для дачного строительства. Включение с/х земель с видом разрешенного использования земель для ведения сельскохозяйственного производства видится полностью оправданным и обоснованным. Например, часть владельцев земель, которые продают свои с/х участки под дачное строительство, предлагают (при необходимости) услуги из изменения вида разрешенного использования – из с/х-с/х на с/х-дачное строительство за $100 за сотку, при этом гарантируют срок регистрации изменений – до 3-х месяцев. Все в репрезентативную выборку для анализа было включено свыше 2000 предложений по 13 направлениям. Общеизвестно, что земельный рынок Подмосковья составляет около 4,5 млн. Гектара. Из них на земле сельхоз назначения приходится 1,77 млн. Гектар (32%). Считается, что потенциально для индивидуальной застройки может приходиться 10-15% от этой площади, то есть около 170-260 тыс. Гектара. Исходя из обработанных данных из максимального количества информационных ресурсов и БД, объем актуализированных и адресных предложений за последние три месяца составляет немного больше 30 тыс. Гектар (или 10-20%). Интересна и ситуация по распределению земель по формам собственности. Так в Московской области большая часть земель находится в муниципальной собственности (72%), около 20% в собственности граждан и около 8% в собственности ВОЛЧКОВ. Следовательно, по потенциалу основными игроками на рынке в ближайшее время, как ни странно, останутся муниципалитеты, которые на рынке земли могут определенным образом корректировать объем предложения. Следует вспомнить, что официальная информация о развитии земельного рынка в нашей стране весьма фрагментарная и чаще всего не дает исследователю рынка достаточно количественной информации для анализа земельного рынка. И так, какие данные нами были получены в результате проведенной работы. Результаты, которые характеризуют количество предложений по зонам и направлениям, следующие. В настоящее время основное количество предложений приходится на зону 31-60 км. (35%), вторая по значимости зона 61-90 км. (29%). Что касается направлений, то наибольшее количество предложений представлено на Симферопольском, Волоколамском (Новорижском) и Ярославскому направлениях, что может побочно свидетельствовать о существующем наибольшем спросе на данных направлениях. Также значительное количество предложений на Рязанском направлении, которое может говорить о повышенном интересе в последнее время к данному направлению (до недавнего времени существенно недооцененного). Лидером по суммарной стоимости предложений останется зона до 30 км. (больше 50%), что полностью логично, поскольку в ней наивысшие цены. Второе место объективно занимает 31-60 км. зона (30%). Остальные места распределяются согласно отдаленности. Среди районов по суммарной стоимости предложений первое место занимает направление Волоколамское (Новорижское), второй, – Рязанское, которые превышают последние в 2-3 разы. Среди направлений второго эшелона – Ярославское, Симферопольское, Калужское, Каширское и Егорьевское. Высокое место Рязанского направления обусловлено тем, что на нем в настоящее время представлено большое количество больших земельных участков. Следует обмолвиться, что при анализе по данным основаниям не учитывалось одно уникальное предложение по Ярославскому направлению (до 30 км., 1100 гектаров с/х земель), которое существенно меняет расписание сил. С увеличением отдаленности от МКАД стоимость сотки земли под дачное строительство снижается приблизительно вдвое на каждых 30-35 км. Общее среднее значение приблизительно отвечает среднему значению стоимости сотки на удалении 31-60 км. Примечание: нами не учитывались уникальные предложения – на березе водоемов, рек (Волга, Глаза), участка, с уникальным ландшафтом под имения, усадьбы резиденции и другое. Стоимость соток таких земельных участков, как правило, находится в интервале от 350 000 до 460 000 рублей за сотку даже на удалении 91-120 км. Кроме того, близость больших городов (Калуга, Тверь, Тула и др.) Также повышает стоимость участков в зоне 121-160 км. С учетом таких предложений график ниспадающей волны превратится и находит вид перехода ниспадающей волны к той, которая повышает, при этом среднее значение сотки на отдельных направлениях (Ярославское, Симферопольское, Ленинградское и др.) На удалении 91-160 км. превышает значение на удалении 31-60 и 61-90 км. На сегодняшний день средняя стоимость сотки земли под дачное строительство (в т.ч. ИЖС) по данным многих ведущих АН составляет около 7 000 долларов. По нашим данным средняя стоимость сотки земли под дачное строительство (исключая ИЖС!) Составляет около 5 600 долларов. Что касается направлений, то получены данные позволяют заключить, что наибольшее значение средней стоимости сотки земли под дачное строительство имеют направления Волоколамское (Новорижское) и Киевское, причем за явным преимуществом. Второй эшелон составляют Ярославский, Калужский и Минский направления. Третий эшелон – Ленинградское направление (приблизительно отвечает среднему значению). Остальные направления – заметно ниже среднего значения от 140 до 100 тысяч рублей за сотку. Высокие показатели "западных" направлений во многом зависят от исторической популярности данных направлений. Благоприятная роза ветров, отсутствие вредных производств, сосновые леса, не испорченные городскими сбросами реки и в целом развитая инфраструктура делают эти территории действительно привлекательными. Статус земель, расположенных на западе Подмосковье, закрепляют и риэлторы. Так "стародачное" прошлое и современность сливаются в них воедино, что создает этим местам популярность с незаурядной частицей больного ажиотажа. Исключительно неравномерное до недавнего времени развитие подмосковных территорий стало одной из причин, которые объясняют огромный ценовой р