Анализ рынка цен на недвижимость в м. Новороссийске

Прежде, чем знакомить читателей с ценами на рынке недвижимости в нашем родном городе, хочу предложить небольшую географическую справку для иногородних. Новороссийск — третий по величине город Кубани после Краснодара и Сочи. Его значение для экономики края трудно переоценить: он является воротниками Кубани на Черном море и одной из основных военно-морских баз России. В связи с этим рынок недвижимости Новороссийска всегда отличался разносторонним развитием всех сегментов и стабильным спросом на жилье. Современный Новороссийск до 2007 года состоял из трех округов: Центрального, Восточного и Приморского. Центральный и Приморский округа находятся на западной стороне бухты и немного вытянутые вдоль реки Цемес. На территории Центрального округа расположены городская администрация, морской вокзал, административные сооружения порта, большая часть офисов, главные рынки и автовокзал. Цены на недвижимость в этих районах стабильно высокие, поскольку имеют постоянный и небыстротечный спрос. Восточный округ находится на восточной стороне Цемесской бухты, окруженной склонами Маркотхского позвоночника. Интересно, что местные жители называют Восточный округ "той стороной". Здесь есть железнодорожный вокзал и ряд важных инженерных сооружений, которые во многом определяют внешность Новороссийска. Например, из центра города хорошо видно расположена здесь девятиэтажная башня элеватора, который в 1890-х годах был наибольшим не только в России, но и во всей Европе. Рядом с башней — трубы цементных заводов, построенные еще раньше, во времена пресловутого "Стандарта". Словом "Стандарт" в настоящий момент называют район новороссийских трущоб неподалеку от промзони в восточной стороне. Здесь преобладает старый жилищный фонд: квартиры в общих дворах, нередко с удобствами на улице Такие рабочие кварталы возвели в конце позапрошлого столетия на деньги акционерного общества "Российский стандарт", который развернул массовую кампанию по привлечению дешевой рабочей силы к Новороссийску. Там же, рядом с общежитиями, находился офис самой фирмы и промзона одноименного нефтеперерабатывающего завода. С тех пор Восточный округ известен как промышленный район. С 2007 года, благодаря тому, что местная администрация перевела в земле поселений площади прежних виноградников винсовхоза "Мисхако" был образован Южный округ. У него, кроме новых земель 15-го микрорайона, вошли 3-й, 7-й и 9-й, а также поселки Алексино, Мисхако, Широкая Балка. Самый престижный и более благополучный с точки зрения экологии -- это 14-й микрорайон. Он находится в зоне Суджукской косы, в двухкилометровой зоне от берега морит. Застроенный преимущественно новыми многоэтажными домами, много квартир имеют панорамный вид на море, горы и зеленые виноградники с/х "Мисхако". Новороссийск абсолютно непохож на соседних Анапу и Геленджик, его нельзя назвать курортом, поскольку только окружающие Абрау-дюрсо, Мисхако и Южную Озереевку можно считать местами отдыху. В первую очередь Новороссийск — город порт, город бизнеса, и это обстоятельство отражается на рынке недвижимости. За комментариями по поводу цен, перспектив и рекомендаций, мы обратились к лидерам рынка недвижимости м. Новороссийска АН "НОВАЦИЯ". Бондарь Наталия – генеральный директор: О своем родном городе можно говорить бесконечно, и как бы не хотелось рассказать о природе, истории, о людях все же вернемся к сути вопроса, а именно к недвижимости. Жилищная недвижимость Новороссийска: первичный ринокмногоквартирние жилые дома строят преимущественно в Южном, Центральном и немного в Приморском районах. Это обусловлено, конечно же, наличием свободных строительных площадок. А поскольку Новороссийск ограничен горами и морем, таких там немного. По итогам 2007 года в эксплуатацию должны сдать 385 тыс. Кв. М жилья. Кстати, точечная и комплексная застройки представлены на рынке приблизительно в ровных объемах. Часто у новых жилищных объектов отсутствуют названия, что для Москвы и Краснодара в настоящий момент стало уже редкостью. Названия традиционно присваивают московские строительные фирмы. Жилищный комплекс "Южный берег" в 15-ом микрорайоне, проект московской компании "ПИК", — пример застройки, аналогов, которому в Южном регионе пока не существует. Вместе с монолитными домами здесь появятся школа, детский сад, подземные паркинги, детские и спортивные площадки. На первых этажах зданий разместят все необходимы объекты социальной инфраструктуры. Вид, который открывается, на море и виноградники Мисхако добавляет "Южному берегу" престижности. Кроме него именами собственными наделенные жилищный комплекс "Черноморская Ривьера", а также объекты точечной застройки, "Венеция", "Ника", "Корона" и "Парус". В последнее время девелопери начали обращать внимание на использование в строительстве материалов, стойких к агрессивной среде, особенно при сооружении домов с видом на западный берег Цемесской бухты, который обычно страдает от ветра. В нынешнем году на стройплощадках Новороссийска работают ОАО "Группа компаний "ПИК" (преимущественно в Южном округе), "УССТ-4", ООО "Заказчик" строев, ТСЖ "Воин", компания "Земстрой", ООО "Марк", ООО "строительно-инжиниринговая компания "Выбор", ООО "Строительная компания "Юго- Запад", ООО "Южное общество". На первичном рынке преобладают квартиры економкласса. Чаще всего возводят дома высотой не менее девяти этажей, однако площади даже самые крупные комплексы в южной части города не превышают 120 тыс. Кв. М. Наиболее активно здания строили в районе мемориала "Имела Земля", памятника "Взрыв", улиц Дзержинского, Губернского, Пионерской, Героев-десантников. Малоэтажную застройку ведут в основном в Восточном округе. Социальное жилья сооружает мало, несмотря на анонсированную программу "Жилье". За 2006 год был сдан только дом для ветеранов и начаты работы по сводке квартир для учителей и милиционеров. Элитный сектор недвижимости в Новороссийске фактически отсутствует, хотя некоторые девелопери позиционируют свои комплексы именно так. Формат организованной коттеджной застройки тоже не представлен, впрочем, элитные коттеджи изредка встречаются, по большей части в предместьях (Мисхако, Абрау-дюрсо, Южная Озереевка). Вместе с тем спрос на квартиры улучшаемого планирования в Новороссийске растет и пока остается неудовлетворенным. Средняя стоимость жилья економкласса в центре города — 1000 дол. За 1 кв. М, в южных микрорайонах Центрального округа и в Южном округе квартиры данной категории продают по 900–910 дол. За 1 кв. М. Цени на квартиры бизнес-класса колеблются от 1500 до 3000 дол. За 1 кв. м. В Восточном и Приморском округах дома бизнес-класса не возводят, а в сегменте економкласса стоимость составляет от 720 (район Шесхариса) до 850 дол. За 1 кв. М (Приморский округ: Цемдолина, Мефодиевка). Среди объектов, которые строятся и проектируемых, в сфере элитной недвижимости можно назвать только жилищную часть комплекса "Новосити": 15-ые и 23-х поверхностные корпуса, в которых на верхних этажах предусмотрены пентхауси. Наличие компании, которая управляет, и развитой инфраструктуры, а также расположение в центре города дают возможность оценить данный проект выше, чем бизнес-класс. Рост цен на недвижимость первичного рынка (от застройщика) за 2007 год составил приблизительно 30%. Жилищная недвижимость Новороссийска: вторичный ринокв отличие от первичного рынка вторичный показывает быстрый рост цен. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, нежелание граждан финансировать строительство дома в течение длительного времени (от фундамента к введению в эксплуатацию). Во-вторых, не всех соблазняет необходимость делать ремонт после приобретения квартиры, который в наше время может стоить ох как дорого! До этого еще нужно прибавить недоработку от строителей, неблагоустроенный и необжитой двор, отключены лифты и так далее. Наиболее востребованы на вторичном рынке 1-2-х комнатные квартиры улучшаемого планирования. В среднем по городу на вторичном рынке в настоящий момент сформировались следующие цены за 1 кв. М: в хрущевках — от 2200 до 2500 дол., В брежневках — от 2400 до 2600 дол., В сталинках — от 2500 до 3500 дол., В квартирах улучшаемого планирования — от 2000 до 3000 дол. Чтобы сориентировать читателей с ценами на квартиры, предлагаю таблицу:

Районы

1-комн. Квартиры

2-комн. Квартиры

3-комн. Квартиры

Южный

2000 - 2300

2900 - 3400

3300 - 4500

Центральный

1900 - 2300

2700 - 3200

3100 - 4100

Восточный

1700 - 2000

2100 - 2500

2300 - 3500

Приморский

1700 - 2000

2300 - 3000

3000 - 3700

Обычно, хочу обратить Ваше внимание, что эти цены даны весьма приблизительно, поскольку в каждом районе категория квартир (то есть, хрущевки, брежневки, улучшенки и т. д.) разние, и, соответственно, цены тоже будут варьироваться. Также, если говорить о вторичном рынке жилья, стоит обратить Ваше внимание на такую категорию недвижимости, как домовладение, то есть частный сектор. Здесь выводить какую-то схему определения цены весьма сложно, поскольку каждый дом, как и его хозяин – это индивидуальность. Стоимость составляет, кроме расположения домовладения, наличием коммуникаций, района и других условий. Цены на домовладение варьируются от 2 млн. Руб. Земельные участкистоимость земельных участков зависит от:1) району;2) категории назначения земельных участков;3) в какой стадии оформлены документы, подтверждающие право собственности;4) наличие коммуникаций;5) состояния подъездных путей (дорогой). Стоимость земельных участков на данный момент составляет: ИЖС, ЛПХ – от 1 млн. Руб до 8 млн. Руб. Роста цен специально мы не просчитывали, но можем предложить Вам самостоятельно сделать вывод: осенью прошлого года подобные участки стоили от 500 тыс. Руб. До 5 млн. Руб. Существует также рынок инвестиционных перепродаж. Если внимательно рассмотреть этот сегмент рынка и основываться на преимуществах наших клиентов, то можно сделать вывод: наиболее привлекательный в этом плане выглядят земельные участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Стоимость таких участков на данный момент составляет в Приморском р-не (8-я щель) от 1,5 млн. Руб. До 3,5 млн. Руб. Вряд ли стоит удивляться данному преимуществу, если учитывать рост цен на земельные участки данного целевого назначения.

Недвижимость Новороссийск - Агентство недвижимости Новация